Kártyaparti
2017-10-06
Rezsiék nyaralnak
2017-10-13
Ez a poszt több mint fél éves. A benne szereplő információk elavultak lehetnek!
Az ingatlanok iránti kereslet robbanásszerű növekedése magával húzta a hitelezési piacot is. A bankok a válság előtti extra profitra hajtva, állami támogatások segítségével, jelentős hitelek kihelyezésével, kielégítik a magyar emberek legnagyobb vágyát, az otthonteremtést. A bérek növekednek, a gazdaságban konjunktúra van, és a viszonylagos nyugalomban szép lassan a felejtés homályába vész a 2008-as nagy pénzügyi válság okozta idegtépő létbizonytalanság. Viszont van egy intézmény, amely gondoskodik a feszültségről, az idegeskedésről egy jól meghatározható csoport számára. Ezek a bankok, és a hitelfelvevők.
Tételezzük fel, hogy egy házaspár, Éva és Gábor, szeretnék megteremteni a leendő gyermekeik biztos menedékét, álmaik otthonát.
A döntés meghozatala még viszonylag egyszerű. A magyarok kevésbé mobilisak, és a legnagyobb vagyonuk az ingatlanjuk.
A következő fázis a tervezés. Vásárlás, vagy építkezés? Családi ház, vagy lakás? Főváros, város, vagy vidék? Új, vagy használt? Kisebb legyen, majd egyre nagyobb, vagy egyszerre többgenerációs? Éva és Gábor már nem is beszélnek másról, rendkívül izgatottak. Már tudják, hogy mit szeretnének, a kérdés hogyan érjék el.
Jön a felmérés. Mennyibe kerül álmaik ingatlanja? Hogyan finanszírozzák? Önerő nagysága? Külső, banki finanszírozás, vagy családi segítség? Mekkora állami támogatásra jogosultak? Milyen a feltétellel? Banki hitel esetén mekkora havi törlesztőt tudnak bevállalni? Hosszú, idegörlő számolgatások, álomromboló mélybe zuhanások. Eddig durva volt, de csak most kezdődik a rémálom!
A megvalósítás szakasza. Kezdjük a legnehezebb verzióval. Éva és Gábor stressztűrő képessége igen magas, ezért belevágnak egy építkezésbe, megelőlegező CSOK-kal egybekötött banki hitellel finanszírozva. Telekvásárlás, közművesítés, egy jó mérnők keresése, terveztetés, engedélyek, jó, és megfizethető szakemberek keresése, munkafázisok összeegyeztetése, műszaki szakértő felkérése, költségvetés összeállítása. Nem sorolom tovább, még leírni is nyomasztó mennyi munkát igényel mindez, és mennyi pénzbe kerül. Milliók tünnek el a számláról, és még egy ásónyom sincs a földben. A legjobb esetben találnak egy jó generálkivitelezőt, aki mindezt összehangolja, és valóban jó munkát végez. Természetesen fontos, hogy mindezt elfogadható áron, és még mindig ott a finanszírozás.
A finanszírozás sötét oldala. Éva és Gábor problémamentes ügyfél. Mindkettőjüknek magas, alkalmazotti, folyószámlára érkező jövedelme van. A munkáltatójuk biztos alapokon nyugszik, jelentős múlttal rendelkezik, és határozatlan idejű munkaszerződésekkel foglalkoztat. Jelentős önerővel rendelkeznek, a telekáron felül a költségvetés közel felével. Szerencséjükre megbíznak egy független szakértőt, hívjuk őt Krisztiánnak, hogy keresse meg számukra a legjobb hitelt. Ezzel ídőt spórolnak meg, mert nem nekik kell végiglátogatniuk a bankokat, hogy ajánlatokat kérjenek. Azt már tapasztalatból tudják, hogy nem bízhatnak a neten megtalálható kalkulátorokban, hiszen rengeteg körülményt nem vizsgálnak ezek az alkalmazások. A rengeteg ajánlat közül kikeresik a számukra legelőnyösebb konstrukciót (a jelzáloghitelekről részletesen), és belevágnak az ügyintézésbe. Nehezen értelmezhető nyilatkozatok, egy erdő kiírtását feltételező, többszáz oldalas, kitöltendő papírhalom. Tervdokumentáció, engedélyek, biztosítási kötvények, OEP, NAV, munkáltatói igazolások, erkölcsi bizonyítványok, végeláthatatlan intézkedés sorozat. Egy normál hitel ügyintézése is rendkívül összetett, de a CSOK, minden képzeletet felülmúló megfelelési rendszere, plusz kihívást jelent.
Évanak és Gábornak hiába adottak a kimagaslóan jó körülményei, ez a legtöbb esetben nincs így, mire ehhez a szakaszhoz eljutnak, az idegösszeroppanás szélére kerülnek. Csak egy apró lökés hiányzik ahhoz, hogy életük legrosszabb élményével legyenek gazdagabbak. Erről lökésről a bankok gondoskodnak.
Ma Magyarországon hihetetlen munkaerőhiány van. A szakképzett, tapasztalattal rendelkező, lelkes banki alkalmazott ritka adomány. Ebben a szektorban, fióki szinten, jelentős béremelések nem történtek. A megnövekedett hitelállomány, és adminisztációs kötelezettség óriási terhet ró a legjobbakra is. Egyre több a kevésbé képzett állomány, akikre a minőségi problémák ellenére, nagy szükség van. Sok banknál bevett gyakorlat, hogy a hiteltanácsadók, a lecsökent létszám miatt, egyéb feladatokkal is meg vannak bízva. A döntési és ellenőrzési feladatok sok helyen központosítva lettek, az anyagok feltorlódása sok pénzintézetnél már kritikus állapotokat eredményez.
Az anyag összerakása után megtörténik a befogadás. Ilyenkor megrendelik az értékbecslést, és leellenőrzik a jövedelmeket. Jobb esetben ez egy pár napos ügyintézés, de ez ritkán valósul meg ennyire egyszerűen. Állhat az értékbecslés hiánypótlás, időhiány, rendszer és egyéb problémák miatt. Többszereplős, és többlépcsős struktúráról van szó, ahol sok elakadási lehetőség van. Többször előfordult a több, mint egy hónapos várakozás. Aztán a teljes anyagot döntésre küldik, ahol a különböző újabb hiánypótlások miatt, több hétre elhúzódhat a folyamat. Mindez természetesen megelőzhető lenne, ha valaki egyszer összeírná, hogy mire van a banknak szüksége, és egyben lenne pótolva!
Éva és Gábor pénze elfogy, a vállalkozó várja az utalást, a munkásait ha elviszi másik munkára hónapokat csúszhat az átadás… Kész katasztrófa!
Ha építkezés helyett új ingatlan vásárlásában gondolkoznak, de nem rendelkezik a leendő otthonuk használatbavételi engedéllyel, akkor ugyancsak jelentős veszteségek érhetik őket (erről részletesen: ITT és ITT). Tény, ez sokkal gyengébb stresszfaktorral rendelkezik.
Ebből következik, hogy egy használt lakás, vagy használatbavételi engedéllyel rendelkező új lakás vásárlása, minden nehézség ellenére, kevésbé problémás.
Ha nincs állami támogatás (pl: CSOK) egyszerűbb a feltételrendszer, gyorsabb a folyamat, kevesebb a hibalehetőség.
De még a legegyszerűbb megoldásnál is vannak kockázati tényezők.
Éva és Gábor meggondolták magukat. Nem vágnak bele egyszerre egy építkezésbe, inkább első körben vesznek egy kisebb lakást. Később, ahogy jönnek a gyerekek, költöznek majd egyre nagyobba. Ez a projekt anyagilag kevésbé megterhelő. Hosszú keresgélés után találnak egy gyönyörű, zuglói, kétszobás, 2009-ben épült, lakóparkban elhelyezkedő lakást. Az eladó egy kedves idősebb házaspár, akik vidékre költöznek. Megegyeznek a határidőkben, adnak foglalót, minden a legjobban alakul. Jön a banki ügyintézés. A banki tanácsadó kalkulál, elvileg minden rendben, de… Elhangzik ez a rövid, de annál erőteljesebb, és mindent felborító szó, hogy “DE…”
“Biztosat akkor tudunk mondani, ha megtörtént a bírálat, és pozitív a döntés végeredménye.”
Főhőseink milliókat adtak oda foglalóban, amit éveken keresztül raktak össze a megtakarításaikban (a foglaló árnyoldalairól). Biztosra akartak menni, de nem tudnak. Krisztián, a független tanácsadójuk sem tud, az ügyintéző sem tud, senki sem tud biztosat mondani. Bármikor előfordulhat, hogy visszautasítják a hitelkérelmet, és a banknak nem kell megindokolnia döntését. Az elején minden rendben van, majd hirtelen, hidegzuhanyként zúdítják rá az emberre hideg, közönyös, tárgyalást nem tűrő döntésüket, széttörve ezzel sokak álmát. Ilyenkor Krisztián előveszi minden banki kapcsolatát, keres gyorsan egy másik bankot, és kezdődik minden elölről.
Sokszor felmerült bennem a gondolat, hogy mi történik, ha egy független tanácsadó nincs Éva és Gábor mellett. Ha nincs senki, aki a kapcsolati rendszerét felhasználva, megsürgeti a botrányosan lassú ügyintézést. Ha nincs senki, aki ismeri az apró betűs részeket, megkímélve az ügyfeleket hatalmas csalódásoktól. Ha nincs senki, aki ott legyen, ha hirtelen segítség kell, és aki elmondja hogy ne adják fel, mert van remény! MEGOLDJUK!
Pár héttel ezelőtt az MNB (volt PSZÁF) székházában voltam egy megbeszélésen, ahol magas beosztású vezetők megkérdezték tőlem miért van szükség független közvetítőkre a banki hitelezésben. Én erre visszakérdeztem. Hogy fordulhat elő, hogy nem minden hitelt független szakértők intéznek?
Viszont van fény az alagút végén, és megcsillant egy reménysugár! Az MNB bevezette a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel minősítést, ami sok pontban orvosolja a problémákat, és biztonságosabbá teszi a hitelfelvételt. Talán egyszer, egy nem túl távoli jövőben, megtörténhet, hogy nem lesz szükség külön szakértőre, de Évának és Gábornak még biztosan! QFS Kapcsolat