Otthonteremtés, lakásfelújítás, adósságrendezés jelzáloghitelből? Mire figyeljünk, mielőtt hosszútávra elkötelezödünk?

Korábban írtam a fedezetlen hitelek -hitelkártya, folyószámlahitel- veszélyeiről, és tudatos, felelősségteljes felhasználásáról (Hitelkártya), ami sok embert megmozgatott. Többen megkerestek, tanácsot kértek konkrét ügyeikkel kapcsolatban, ahol felmerültek a jelenlegi jelzáloghiteleikkel kapcsolatos problémáik, tanácstalanságaik. Célom a mai bejegyzésemmel, hogy segítséget nyújtsak azoknak, akiknek már van jelzáloghitelük, és azoknak is, akik csak tervezik a jövőben a felvételüket.

Emlékszem, mikor fiatalként belecsöppentem egy barátom lakásvásárlásába. Semmit sem tudtam a hitelezésről, egy lakás finanszírozásáról, hogy kihez fordulhatok, mik azok a szakszavak, amiket a bankban mondanak az ügyfeleknek, az egészet egy köd lengte be. Mintha mindenki valami ismeretlen idegen nyelven beszélne, és én értetlenül csak álltam, és a barátom alig várta, hogy aláírják, amit kell, és majd lesz, ahogy lesz. Azóta közel egy milliárdforintnyi hitelt intéztem, és megtanultam, hogy lehet mindenki számára érthetően elmondani a feltételeket, felelősségteljes döntést elősegítve ezzel, felhívva a figyelmet az apró betűs részekre, és a kockázatokra. Mivel folyamatos a kapcsolattartás az ügyfeleimmel, így tudom, hogy ez a hozzáállás elégedettséget, boldogságot és biztonságot eredményezett, és ezért azt gondolom, hogy a hitelezés önmagában nem ördögtől való, csak körültekintően kell eljárni.

Mi a jelzáloghitel?

Fedezetes hitel, amelyet egy pénzintézet, jellemzően bank helyez ki, legtöbbször ingatlan fedezete mellett.  A fedezet biztosítékot jelent, hogy a pénzintézet visszakapja a kihelyezett tőkéjét, ha nemfizetés következne be. Emiatt alacsonyabb a kockázat, így a hitelezési piacon ezeknek a legalacsonyabb a kamata, tehát a hitel ára.

Milyen típusú jelzáloghitelek vannak?

Manapság az ingatlanfedezetes jelzáloghitelekkel foglalkozom. Ebben az esetben a felhasználás jellege alapján van ingatlancélú, szabad felhasználású, adósságrendező és hitelkiváltó hitel. Az ingatlancélú hitelekbe beletartozik a lakásvásárlási, építési, bővítési, felújítási, korszerűsítési hitel. Ebben az esetben kötött a felhasználás, és legtöbbször le is kell igazolni a bank felé, de ezért a legkedvezőbb az árazása. Az adósságrendező, és hitelkiváltó hitelek felhasználása is kötött, de ettől függetlenül általában hasonló árazású, mint a szabad felhasználású hitel. Az adósságrendező abban különbözik a hitelkiváltó hiteltől, hogy több, akár fedezetlen kölcsönt válthatunk ki egyetlen hitellel, amelynek nagy valószínűséggel a fedezet miatt olcsóbb lesz a kamata, így jelentős összegeket spórolhatunk csak a kamaton, nem is beszélve a többi járulékos költségeken, ami egy kölcsön fenntartásával jár. A hitelkiváltó hiteleknél általában egy jelzáloghitelt átvitelét jelenti egy másik bankhoz. Így egyedi árazást lehet kérni, hogy megérje kiváltani.

Hány évre lehet felvenni, és mekkora összeget?

Általában 5- 35 éves futamidőben gondolkodhatunk, és 2-3M Ft-tól több tízmilliós, akár százmillió forintot is kaphatunk. A futamidő és a hitel nagysága függ az ügyfélminősítéstől.

Mit vesznek figyelembe egy ügyfélminősítésnél?

Itt első sorban a törvényi szabályozást kell figyelembe vennünk.

1. A JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató): az ügyfelek rendszeres, igazolható, legális, nettó jövedelmének arányában írja elő az új hitel felvételekor a vállalható legnagyobb törlesztőrészletet – mérsékelendő az ügyfelek eladósodását. Ennek százalékos aránya 50%, 400 ezer nettó jövedelem felett 60%.
2. A HFM (hitelfedezeti mutató): a hitelezés során nyújtott fedezetek értékének arányában adja meg a felvehető hitel legnagyobb összegét (pl.: lakás értékéhez viszonyítva). Ennek százalékos aránya 80%.

Egy egyszerű példán bemutatva. Van az ügyfelünknek havi 200.000,-Ft-os jövedelme, és szeretne venni egy 20M forintos ingatlant. Tételezzük fel, hogy a havi törlesztőrészlet milliónként 6.000,- Ft-ra jön ki. A jövedelmét figyelembe véve 16,6M Ft hitelt vehetne fel, hiszen 100.000,-Ft-os a maximum JTM limit. Viszont ebben az esetben közbeszól a HFM limit, mivel 20% önrésszel rendelkeznünk kell, ami 4M Ft, így 16M Ft-ra lehetünk maximum jogosultak. Természetesen ezek elméleti számítások, hiszen sok összetevője van a hitelbírálatnak, illetve a bankok egyedileg döntenek, de leegyszerűsítve, ha valaki ennek a két szabálynak nem felel meg, és nem akar egy másik megterhelhető ingatlant bevonni, akkor nem kaphatja meg a hitelt.

Mit jelent a kamatperiódus?

Amikor hitelt keresünk, fontos megvizsgálni, hogy a havi törlesztőnk összege meddig marad változatlan. A kamatperiódus a futamidőn belül az az időszak, amíg a kamat nem változik. Van 3, 6 havi, illetve 1, 3, 5, és 10 éves kamatperiódusú hitel. Jelenleg nagyon alacsony a jegybanki alapkamat (1,35%), és idővel várható ennek emelkedése, így minél hosszabb a kamatperiódus, annál drágább a hitel, mivel beárazza a kamatemelkedés kockázatát a bank. Lefordítva a nyugalmunk, és a kiszámítottságnak az árát fizetjük ki hónapról-hónapra.

Ezek a legfontosabb fogalmak, amikkel tisztában kell lennünk, mielőtt belevágunk egy hitelfelvételbe, de mindenképpen javaslom, hogy kérjük független szakértők segítségét.

Mire kell nagyon odafigyelni, mikor összehasonlítunk különböző ajánlatokat?

1. A felvett összeg nagysága. Ez egy egyszerűbb összehasonlítási pont, de például egy hitelkiváltásnál oda kell figyelni, hogy minden költséget figyelembe vegyünk, mikor számoltatunk.
2. A futamidő hossza. A futamidő hosszabbításával jelentősen le lehet csökkenteni a havi törlesztőt. Ez is egy egyszerűbb összehasonlítási pont, viszont az adósságrendező szerkezetnél, ahol különböző fajtájú és futamidejű hiteleket kell összevetni az új hitellel, oda kell figyelni, és ki kell számolni, mennyire éri meg.
3. A kamatperiódus hossza. Árazásban igen jelentős különbségek vannak a rövid, illetve a hosszabb kamatperiódusú hiteleknél. Mindenképpen legyünk körültekintők a választásnál.
4. 4 A kezdeti költségek mértéke, akciók, visszatérítések, elengedések. Egy jelzáloghitel felvételnél magas költségekkel kell számolnunk. Ilyen költség az értékbecslés, a tulajdoni lap, a térképmásolat, a közjegyzői munkadíj, a folyósítási jutalék, a jelzálogjog bejegyzéshez a földhivatali díj. Ennek a mértéke akár több százezer forintot is elérhet, viszont a legtöbb bank ezekből a költségekből többet átvállalnak, elengednek díjakat, amivel sokat spórolhatunk.

Ezek az információk nem teljes körűek, és így is bonyolultnak hathatnak, de ne féljünk segítséget kérni. Teljeskörű iránymutatást kaphatunk egy jó szakembertől.

Erőteljesen felfutóban van a jelzálog hitelezés, köszönhetően a stabil pénzügyi környezetnek és olyan kormányzati intézkedéseknek, amik ingatlanvásárlásra ösztönzik az embereket (lsd: Növekedik a hitelkedv.). Ilyen a CSOK, amiről az én blogomban is többször olvashattak.

De mi van akkor, ha már túl vagyunk egy hitelfelvételen?

Ebben az esetben is érdemes felülvizsgáltatni hitelünket. Először is azért, mert lehet, hogy hitelkiváltással, egy sokkal kedvezőbb konstrukciót tudunk kihasználni a saját, vagy egy másik banknál. Sokan azt gondolják, hogy akár több évtizedre elköteleződnek, mikor aláírják a hitelszerződést, pedig van lehetőség bankváltásra, akár a havi törlesztő csökkentésére. Másodszor pedig azért, mert több állami támogatás, adókedvezményt tudunk igényelni meglévő lakáshitelünk után, ami akár éves szinten több százezer forintot is jelenthet. Kevés embert ismerek, akinek nem jönne jól ez a pénz. Részletesen itt olvashatsz ezekről a kedvezményekről: Állami támogatások

Vannak helyzetek, mikor egy család nehéz anyagi helyzetbe kerül, és képtelen fizetni a hiteleit. A válság előtti hitelezési boom-ban slágertermékek voltak a devizaalapú hitelek, amelyeknek a havi törlesztője, és a tőketartozása az árfolyam emelkedésből fakadóan rendkívül megterhelő lett családok ezreinek. Az állami adósmentő csomagok következtében, mint például a forintosítás, elszámoltatás valamelyest enyhültek ezek a terhek, de sokaknak még így is vállalhatatlanok. (lsd: Kedvezmények) A javaslatom, hogy mindig kommunikáljunk a bankkal, és keressük a megoldást, mert ha nem veszünk tudomást a felszólító levelek tömkelegének, akkor csak magunk alatt vágjuk a fát. Az MNB máig foglalkozik a témával, amely ezt a kommunikációt erősítheti, hogy valódi megoldást találjunk. (lsd: Van megoldás?)

Minden esetben javaslom, vegye fel a kapcsolatot pénzügyi tanácsadójával, egyeztessen vele, milyen lehetőségei vannak, és megfontoltan döntsön. Ha nincs tanácsadója, forduljon hozzám bizalommal. QFS Kapcsolat