Merni, vagy nem merni… érdemes költözni?

Menni, vagy maradni… hogy, és hol érdemes lakni? 2. rész

Csorba Dániel használt lakásra vonatkozó elemzése leginkább a budapesti belvárosi lakásokra vonatkozott, ahol az óriási felvásárlásoknak hála elfogytak a szabadon értékesíthető ingatlanok. Az elmúlt hónapokban az volt a benyomásom, hogy az ügyfeleim kiszorulnak a lakótelepekre, ezzel srófolva fel a panellakások vételárait. A napi.hu cikke szerint “Újra eljött a panelek fénykora” (lsd: itt), ami ezt hivatott alátámasztani. Itt véleményem szerint az aggasztó az, hogy egyrészről ezeknek a lakásoknak az élettartama 50 év, másodlagos szerkezeteknek, mint pédául a fűtés, nyílászárók, 30 év. A másik ok, hogy rendkívül energiapazarló épületek, ami miatt magas rezsiköltséggel kell számolni, és a panelprogram is kezd a feledés homályába veszni.

Akkor mit tegyünk? Költözzünk újépítésű lakásba?

Dániel arra is rámutatott, hogy jelenleg nehéz találni normális áron ilyen ingatlant. Ha az ízlésnek meg is felelne, akkor a pénztárca nehezen bírja el ezeket. Tegyük fel, hogy olyan szerencsés helyzetben vagyunk, hogy önerőből, vagy kiegészítő külső finanszírozást igénybe véve sikerül szert tennünk egy új lakásra. Ennek az esetnek is megvannak a veszélyei, és a plusz költségei. Az értékesítés legtöbbször a tervezőasztalról történik. Ha teljes vételárat önerőből finanszírozza a vevő, sokszor két, három évre vonatkozó hozamlehetőséget veszít el a több tízmilliós befizetések miatt. Például egy húszmilliós befizetés, 3%-os hozamot realizálva 1.218.000,-Ft-ot jelent. Fájdalmas, leginkább ha hozzávesszük a két év lakhatási költségét is, ami havi 120.000,-Ft-os albérleti díj mellett, plusz 2.880.000,-Ft. Ha nem tudjuk 100%-osan önerőből finanszírozni az ingatlant, és lakáscélú jelzáloghitelt kell felvenni, akkor más kockázatok is jelen vannak. Ilyen a foglaló letétele jóval az átadás, és a hitelügyintézés előtt. A kivitelezők az előszerződés aláírásánál már elkérnek 10, 20, akár 30%-os foglalót is, ami például egy 30.000.000,-Ft-os lakásnál akár 9.000.000,-Ft is lehet. Ez a metódus a válság előtt még megszokott, és jól működő volt, mert a projekt finanszírozó bankok, akik a lakáshitelt is biztosították, szakaszosan, az építés ütemezésének megfelelően utalták a hitelt, egy hitelbírálat, és pozitív döntés után. Ha megkapta az ügyfél a hitelt, onnantól nem volt kétséges, hogy be fog-e költözni. Jelenleg ez a módszer nem működik. A finanszírozó bankok akkor bírálják csak el a hiteleket, amikor megvan a használatbavételi engedély. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az előszerződésben befizettetik az előre meghatározott, átlagosan 20%-os foglalót, megvizsgálják az ügyfelet, hogy a jelen állás szerint megkapná-e a hitelt, de semmilyen igérvényt nem adnak, majd két, három év múlva kezdik el a konkrét ügyintézést az akkori kondíciók, és feltételek alapján. Emlékszem, hogy 2007-es, 2008-as nagy hitelezési boom idején, még önerő nélkül, vagy akár minimálbérre is lehetett hitelt felvenni. Azóta változtak a jogszabályok, a bankok is konzervatívabban hiteleznek, nagyon sokan már nem férnének bele az akkori igénylők közül. Ez csak az egyik oldal. A vásárló részéről is történhetnek olyan változások az életében, ami nem pozitív irányba billenti a mérleget a tényleges igénylésnél. Ezek jelentős kockázatok, és itt milliókról beszélünk. A következő költség megintcsak milliós tétel a vásárlónak, az pedig a jelzáloghiteleseknek, és a CSOK-osoknak felszámított, átlagosan 5%-os felár. A kivitelező ebben az esetben azért “bünteti” az ügyfelet, mert nem szakaszosan kapja meg a pénzének egy jelentős részét, hanem a végén, a tényleges átadáskor. Ez a jelzáloghitelesekre, és általában a CSOK-osokra igaz, mert ezekben az esetekben használatbavételi engedély után történik meg az utalás. Ha az előző 30.000.000,-Ft-os ingatlant vesszük alapul, akkor ez 1.500.000,-Ft plusz költséget jelent.

A bevezetőben feltettem pár kérdést:

Milyen hatással van mindez rám? Számolnunk kell a megemelkedett ingatlanárakkal, és a közeljövőben nem várható árcsökkenés, Budapesten, és a nagyobb városokban. Igaz, hogy az olcsó jelzáloghitelek bevállalható havi törlesztőket eredményeznek, de a megnövekedett ingatlanárak több önerőt kívánnak meg. Többen beragadhatnak egy olyan helyzetbe, hogy az albérletből nem tudnak továbblépni, viszont az árakkal együtt az albérleti díjak is jelentősen emelkednek (lsd: „Minden, amit az albérletekről tudni akarsz” 24.hu). Itt a nyár vége, a főiskolások, egyetemisták megszállják a városokat, és túl vonzó a tulajdonosoknak a többletnyereség.

Milyen lehetőségeim vannak? Érdemes megtervezni az ingatlanhoz jutást, és felelősségteljesen felkészülni rá. Vannak támogatott megtakarítások, illetve gyermekes családok részére vissza nem térítendő támogatások, amikről ajánlatos tájékozódni. Keressük fel független tanácsadónkat!
Hogyan befolyásolják az életemet ezek a hangzatos kijelentések? A gazdaságnak jót tesz, ha pörög az ingatlanpiac. Munkahelyeket teremt, magasabb jövedelmet, amit el lehet költeni, és az újabb munkahelyeket szül. Ha épp ingatlanvásárlás előtt áll, akkor meg kell fontolni mibe ugrik bele, milyen feltételekkel. Ha épp el akarja adni az ingatlanját, még az is előfordulhat, hogy nem alkudni, licitálni akarnak majd.

Lehet saját otthonom? Mindenképp, a kérdés mikor, és milyen feltételekkel.

Ki tudom majd fizetni a saját, vagy a főiskolás gyermekem albérletét? Azt gondolom, hogy egyre nehezebben. Igaz, a bérek is növekedtek az elmúlt években, de nem olyan mértékben, mint az albérleti díjak. Bízom benne, hogy a gyermek lakhatását egy gyermek megtakarításból tudják fizetni.

Emelkednek tovább az árak, és ha igen meddig? Erre megkaptuk a választ!

Köszönöm Csorba Dánielnek az interjút! Ha további kérdése lenne, vagy egyszerűen meg szeretné tervezni az otthonteremtését, kihasználni az adókedvezményeket, állami támogatásokat, kérem keresse független tanácsadóját, vagy forduljon hozzám bizalommal. QFS Kapcsolat