Mennyit ér az ingatlanom? A kérdés inkább az, kinek mennyit? Milliós tévedések, romba dőlt tervezések!

A 2016-os évben az ingatlanpiacon rendkívüli módon megnőtt a kereslet (a jelen helyzetről, és az előrejelzésekről itt: Vegyél lakást, építs házat!), ezzel egyidejűleg beindult a jelzáloghitelezés is (a jelzáloghitelekről itt: Ha hosszútávra tervezünk.). Ennek a tendenciának egyik motorja az állam által kihasználható otthonteremtési ösztönző, a CSOK (családok otthonteremtési támogatása), mellyel akár 10.000.000,-Ft-ot is kaphatunk új lakóingatlan vásárlása, vagy építése esetén. Sok család keresett meg, hogy a kisebb lakásukból, amit már kinőttek, a támogatás igénylésével átköltöznének egy jóval nagyobb családi házba, vagy egy új lakásba. Ilyenkor mindig felmerül, hogy hol, mennyiért tudnak ingatlanhoz jutni, sőt, sok esetben hogy mennyiért tudják eladni saját otthonukat, hogy beforgassák az önerőbe az érte kapott összeget. Ilyenkor jönnek a kalkulálások, az összehangolások. Keresni kell egy vevőt a saját ingatlanra, de közben keresni kell egy lakást, családi házat is, amit megvennének. De a tervezés folyamán szükség van arra, hogy minnél pontosabban ismerjük az értékeket, mert így sok felesleges költségtől, utánajárástól – pl: ügyvéd, szerződés, finanszírozás tervezés, banki kalkulációk, értékbecslések megrendelés, tulajdoni lap, térképmásolat stb-, és idegeskedéstől kíméljük meg magunkat.
Hogyan értékelnek az értékbecslők? Mennyiért hirdessük meg ingatlanunk? Reális az ár, amennyiért árulják álmaink otthonát? Banki értékbecslésnél mire számíthatunk? Milyen hibákba esnek bele a vevők és az eladók? Ilyen, és ezekhez hasonló kérdésekre válaszolt Csorba Dániel ingatlanszakértő.

Véleménye szerint az emberek kétféleképpen határozzák meg az ingatlanok értékét. Adatok illetve érzelmek alapján.

Adat alapú becslések elsősorban hivatalos szerveknél vannak, mint például a bankok, hivatalok, és a NAV esetében. „Az ingatlan főbb ismérveit veszik alapul, és azokat ütköztetik a környéken eladott, vagy éppen eladás alatt álló ingatlanok áraival.” Ilyen főbb ismérvek, a szobák száma, az alapterület nagysága, építés éve, és minden olyan adat, ami egy hírdetési portálon megtalálható. A nagyobb ingatlanos portálokon szereplő adatokat szokták viszonyítási alapként felhasználni, és a paritásban lévő ingatlanokra szűkíteni. Ezek az értékek megközelítőek, hiszen itt még eladás alatt álló ingatlanok szerepelnek, a tényleges eladási ár viszont jelentős mértékben eltérhet ettől. Ezért az értékbecslők minden fellelhető információkat begyűjtenek, hogy minnél pontosabb eredményt kapjanak. Ilyen információforrás a NAV adatbázisa, ahol hozzájuthatunk pontos árakhoz környék és méret alapján. Ennél részletesebb adatokat a KSH (Központi Statisztikai Hivatal) ad ki, igaz három hónapos csúszással. „Egy jó értékbecsléshez legalább öt ingatlan kell, hogy megfelelő eredményt kapjunk. A bankoknak, mivel nagy az adathalmazuk, van belső rendszerük, amivel kezdik az értékbecslést.” A bankok esetében bevett szokás, hogy alapból 10%-ot levonnak a várható értékből. De nem csak hivatalok, bankok becsülik fel az ingatlanokat, hanem ingatlanosok, független értékbecslők is. Például egy értékesítés, vagy akár egy befektetési célú vásárlás esetén. „Befektetők 10 éves megtérülést néznek. A számításuk alapja, hogy leginkább kiadásnál, átlagosan 10%-os hozamot realizáljanak.” Vannak olyan befektetők, akik az ingatlanpiac fellendülésére spekulálnak, és egy felújítás utáni értékesítéssel jelentős hasznot akarnak elérni. A közelmúltban nagy számban megjelentek az ingatlanpiacon olyan kisbefektetők, akik kiadásra szánt ingatlanokat vásároltak fel, hogy azokat felrakják az Airbnb-re, vagy a booking.com-ra, jelentős hozam reményében. Ha egy eladó ingatlanközvetítőtől kér segítséget, akkor rendkívül fontos a megfelelő ár megállapítása, és a stratégia kidolgozása. „Bizonyos mennyiségű árcsökkentés sokszor nem produktív, hiszen az oka legtöbbször az értékesítő felkészületlensége. Rendbe kell tenni az ingatlant, és ki kell emelni az előnyőket, természetesen a negatívumok bemutatása mellett.”

Az érzelmi alapú értékelés legfőbb oka, hogy az emberek leginkább az otthont keresik, a “kuckót”. „Van egy racionális döntés előkészítés, de legvégül a magánszemélyek esetében mindig az érzelmek döntenek. Ami a lényeg, hogy mennyire otthonos a kiszemelt ház, vagy lakás.” A keresés elején nem tudják, hogy mit is akarnak valójában. A vevők megnéznek 10-15 ingatlant, így tudják az álmaikat realizálni. Ezután egyre több azonos típusú, azonos környéken lévőkre koncentrálnak. Folyamatosan letisztul a kép, és így az árak is. A másik oldalon viszont, akik a saját ingatlanjukat felértékelik, általában a szomszéd eladásához viszonyítják, amelyhez képest a saját otthonuk a szemükben magasabb értéket képvisel. “Mindenképpen érdemes 20.000 ft-ot rákölteni egy értékbecslésre eladás előtt, sokat segíthet, hogy kivédjük a szubjektív érzelmi behatás miatti eltorzult értékeléseket.”

Dániel a beszélgetésünk végén fel akarta oldani a hangulatot, ezért megmutatta Aprajafalva piaci értékbecslését (Értékbecslés). Sikerült neki! Köszönöm, hogy rendelkezésemre állt!

Összegezve, érdemes körültekintően, energiát nem kímélve, a hivatásos értékbecslők eszközeit felhasználva, a fenti hibákból tanulva, minnél pontosabb értékelést elvégezni, vagy pénzért segítséget kérni. Én is tapasztaltam, hogy egy rossz értékbecsléssel meghiúsíthat egy hitelfelvétel, vagy egy ingatlan adás-vétel.

Ha bármilyen kérdése van, kérem forduljon hozzám bizalommal! QFS Kapcsolat