„Vegyél lakást! Építs házat!” – jön az üzenet

CSOK, kedvezményes kamatozású lakáshitel, államilag támogatott lakástakarék pénztárak, lakáshitelek után járó adókedvezmények, minden erről szól, de milyen jelenleg az ingatlanpiac? Érdemes most lakást venni?

Január óta rendszeresen megkeresnek, hogy segítsek kihasználni az otthonteremtéshez kapcsolódó állami támogatásokat, adókedvezményeket, és ha szükség van külső finanszírozásra, akkor annak a lebonyolítását is vállaljam. Természetesen szívesen segítek, de mikor megkérdeztek, hogy szerintem most lépjenek-e, vagy várjanak, akkor tanácstalan voltam. Igaz, hogy folyamatosan vizsgálom az ingatlanpiaci trendeket, de ebben nem vagyok szakértő.

A különböző médiumok Tőzsdefórum, Portfolio megjelentettek kimutatásokat, és várható tendenciákat, amikből kiderült, hogy a használt lakások piacán országos szinten enyhe árcsökkenés volt jellemző (igaz a 2015 első három negyedévében tiszta árnövekedés 10,7% volt, az előző évhez képest), de ez leginkább a kisebb vidéki városoknak köszönhető, mert Budapesten, és a megye székhelyeken jelentősen, sok esetben irreális mértékben nőtt az átlagár, és elhagyták a 2008-as válság előtti időszakra jellemző árszintet. Ez igaz az új lakásokra is ezekben a régiókban, viszont sokkal enyhébb áremelkedés volt jellemző országos szinten (2015 első három negyedévében tiszta árnövekedés 6,6%, az előző évhez képest).

Hogy mi várható? A CSOK-nak, és az ÁFA visszaigénylésnek köszönhetően, várhatóan beindulnak az építkezések, amit az is mutat, hogy országos szinten 30%-kal, Budapesten 72%-kal emelkedtek a kiadott építési engedélyek, de az ingatlanfejlesztők még nem kezdtek bele az építkezésekbe. Kivártak, viszont most tökéletes a környezet ahhoz, hogy a maximális haszon elérése érdekében elkezdjenek épülni az új lakások. Az ingatlanpiacon érzékelhető túl kereslet a kormányzati intézkedések, és az építkezések enyhíteni fogják, illetve átterelik a vevőket az új építésű ingatlanok piacára.

Egyes elemzők szerint a korábbi problémás devizahiteles szerződések végrehajtása is növeli a kínálatot és ez csökkenti a használt ingatlanok árát. A kérdés az, hogy mikor!

Ezzel a kérdéssel fordultam Csorba Dánielhez, aki ingatlanszakértőként évek óta kutatja a trendeket, és figyeli az árak alakulását.

Csorba Dániel még a 2008-as válság előtt kezdett ingatlanokkal foglalkozni. Először egy franchise hálózatban szerzett tapasztalatokat, majd megalakította az első ingatlanbefektető cégét. Az értékesítés mellett az ingatlanpiac minden szegmense érdekelte, és ennek megfelelően képezte magát. Közben egy ingatlaniroda vezetője lett, majd úgy gondolta függetlenedik, és mint önálló vállalkozóként folytatja pályafutását. Négy éve csak ajánlásból dolgozik, és közben szakmai munkát végez a MIÉSZ-nél (Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezete), ahol elnökségi tag volt, és 2012 óta a szóvivője is a szervezetnek. Kilenc éve elindította ingatlantémákkal foglalkozó blogját a freeblogon, majd négy éve a facebook-on folytatta tevékenységét. Jelenleg közel 5000 követője van, akiknek 75%-a ingatlanokkal foglalkozik, mint például építészek, közvetítők, honlaptulajdonosok stb.

Beszélgetésünk alkalmával két kérdést tettem fel. Mi várható az ingatlan piacon? Miért van szüksége ingatlanközvetítőre egy eladónak, mikor túl kereslet van ma Magyarországon, de leginkább a nagyvárosokban? Ennek a beszélgetésnek a lényegét összefoglalva…

Ma Magyarországon, a KSH adatok alapján, a 40-50 m2-es, másfél szobás használt lakásra van leginkább kereslet. Ezeknek az ára Budapesten belül is rendkívül eltérő, de a frekventáltabb helyeken a 20 M Ft-os ár már szinte átlagosnak tekinthető. A legkeresettebb kerületek az 5, 6, 7, 11, 13, és a 8, 9 belvárosi része. Itt irreálisan megemelkedtek az árak, leginkább az Airbnb, és a booking.com szálláshely kereső portálok térnyerése miatt.

Az ingatlanok jövedelemtermelő felhasználása rendkívül vonzó volt még a magánszemélyeknek is, viszont telített már ez a piac. A válság alatt eladhatatlan panellakások esetében vehető még nagyon észre a drágulás. A 11. kerületben 2 éve még 10,5 M Ft-os 45-55 m2-es ingatlan ma már 16-17 M Ft-ba kerül. Új építésű lakást alig találunk Budapesten. Eddig inkább önálló építkezésbe fogtak az emberek, viszont az elmúlt hónapokban beindultak a vállalkozók is. Egyre több helyen látunk nagyobb volumenű, társasházas építkezéseket. Mi várható? Dániel szerint mindenképpen fellendülés.

Három adathalmazt vizsgálva (KSH adatok, amely le van maradva, de pontos, a google trends-et, mely frissebb képet mutat, és a DH IngatlanBarométert) megállapíthatjuk, hogy még mindig nagyon erős a kereslet. Budapesten 18-20%-os növekedést mutat, ami nagy hatással lehet az árakra. Arra az állításra, hogy a devizahiteles végrehajtások lenyomják az árakat annyit mondott, hogy a végrehajtók sem hülyék, nem fogják egyben, nagy pakettben kidobni a piacra az ingatlanokat, inkább csepegtetik, hogy fenntartsák az árakat. Összességében az a vélemény, hogy kell pár évet várni egy ingatlanpiaci korrekcióra.

Eddig a vevő oldalát hangsúlyoztuk ki, viszont ott a másik, az eladói oldal. Úgy korrekt, ha azt is vizsgáljuk. Arra a kérdésre, hogy miért bízzon meg egy eladó közvetítőt az ingatlanjának eladásával a következő pontokat szedte össze:

1. Nincs ideje az eladónak. Sokszor az idő pénz, és egyszerűbb rábízni egy szakemberre az eladást, minthogy maga álljon neki.
2. Nincs üzleti érzéke az eladónak. Sok embernek nincs érzéke az üzlethez, de ha van is, sokat segít egy tapasztalt közvetítő, aki teljes mértékben átlátja a helyzetet.
3. Konfliktuskerülő az eladó. Egy eladás, alkudozás, az ár az eladó és vevő között egyfajta konfliktusforrás. Egy szakembernek van tapasztalata, és gond nélkül tudja kezelni a helyzeteket. Az ártárgyalásnál fontos a profi segítség.
4. Nem tudja a legideálisabb árat megbecsülni az eladó. Egy képzett közvetítő pontos értékbecslést készít, és ha van benne lehetőség, akkor feltornássza az árat. Sok értékbecslő sajnos túláraz, és később kellemetlen azt mondani, hogy túlértékelte az ingatlant.
5. A negyedik ponthoz kapcsolódik, hogy az ingatlant kell megversenyeztetni, nem az ingatlanosokat. Sok esetben azért adják el nyomott áron az ingatlant, mert magának akarják az üzletet. Sajnos sok ingatlanos dolgozik így, én viszont a korrekt, ügyfélközpontú eladásban hiszek.
6. Az eladónak segítség, ha egy közvetítő összehangolja a marketing eszközöket, elmondja, hogy nézzen ki az ingatlan, és az esetleges hibákat hogyan mutassák be a vevőknek, mindezt természetesen korrekt módon.

Dániel kihangsúlyozta, hogy nem akarja senkire ráerőltetni magát, mert nem mindenkinek kell ingatlanos.

Köszönöm Dánielnek a segítséget, és bízom benne, hogy továbbra is segítségemre lesz, ha az ingatlanpiacot kell vizsgálnom.

Ha megszületett a döntés, akkor kérem keressék fel független tanácsadójukat, hogy bemutassa milyen kedvezményekre jogosultak, megtalálják a legoptimálisabb finanszírozási lehetőséget. Ha nincs tanácsadójuk, akkor forduljanak hozzám bizalommal. QFS Kapcsolat