Egy családnak az otthonteremtés az egyik elsődleges célkitűzése, amit ritkán tudnak tisztán önerőből megoldani. A céljuk eléréséhez, leginkább a jelenlegi magas ingatlanárak mellett, ingatlancélú jelzáloghitelre van szükségük, így a vásárlást, vagy építkezést mindenképpen a finanszírozással együtt kell vizsgálni. 

Íme 5 ok, hogy miért most kell ingatlanban gondolkodni:

 

  1. A JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) számítás szigorítása
  2. Az albérleti díjak brutális növekedése
  3. A hitelkamatok emelkedése 
  4. Az ÁFA visszatérítés közelgő lejárati ideje
  5. Az állami szubvenciók

 

  1. Az MNB Pénzügyi Stabilítási Tanácsa 2018 október 1-jétől a JTM szabályok  szigorításáról döntött. 

 

A JTM azt mutatja meg, hogy a hitelfelvevők nettó jövedelmének hány százaléka terhelhető. A meglévő törlesztési kötelezettségek és a felvett hitel havi törlesztőjének összegével számolnak.

Például, ha egy háztartás havi jövedelme 300 ezer forint, akkor a már felvett és a felvenni kívánt hitel össz havi törlesztője nem lehet több, mint annak az 50%-a, tehát 150 ezer forint. Ha több, mint 400 ezer forint az össz nettó jövedelem, akkor ez az arány 60%-ra emelkedik. Ez a következőképp fog változni:

 

  • 5 évnél rövidebb kamatperiódusú forint jelzáloghitelek felvétele esetén az adós havi törlesztőrészleteinek összege nem haladhatja meg a rendszeres havi nettó jövedelem 25, illetve magasabb jövedelem esetén 30 százalékát.
  • 5 évnél hosszabb, de 10 évnél rövidebb kamatperiódusú új forint jelzáloghitelek esetében az arány a rendszeres havi nettó jövedelem 35, illetve 40 százaléka lehet.
  • A legalább 10 évre vagy a futamidő végéig fixált kamatozású forint jelzáloghiteleknél – a kisebb kamatkockázat miatt – nem módosul a jelenlegi 50, illetve 60 százalékos JTM limit.
  • A nem forintban felvett hitelek esetében szintén alacsonyabb limiteket kell majd alkalmazni a rövidebb kamatperiódusú jelzáloghiteleknél.

 

Ma Magyarországon a szürke és a fekete jövedelem aránya rendkívül magas, így az intézkedéssel az adósok védelme mellett cél lehet a gazdaság kifehérítése is.

 

Ez a szigorítás a legalacsonyabb jövedelmi réteget fogja sújtani, mert a családoknak élniük kell valahol, de az albérleti díjak emelkedésétől már nem lehet megmenteni őket.

 

  1. Országosan, az ingatlannet.hu statisztikája szerint, egy ingatlant 5 évvel ezelőtt átlagosan 115.672,- Ft-ért lehetett bérelni, ma 193.344,- Ft-ért (76 m2). Budapesten egy átlag 81m2-es ingatlantnál ugyanez a két szám 143.532,- Ft és 264.870,- Ft. Ez országosan 67%-os, Budapesten 85%-os áremelkedést jelent.

 

Általános érv az ingatlanvásárlás mellett, hogy a hitel lejárata után egy jelentős fizetési kötelezettségtől szabadul meg a család. A nyugdíjak bizonytalan jövőbeni kilátásait figyelembe véve az időskori elszegényedés kivédésének egyik elengedhetetlen eszköze a saját ingatlan megléte.

 

Magyarországon a családok legértékesebb vagyona a saját otthonuk, aminek az értéke egy, a mostanihoz hasonló ingatlanár robbanásnál tovább növekszik és nem a megélhetés kerül veszélybe a bérleti díjak hasonló növekedése által.

 

  1. Az Egyesült Államok jegybankja után az Európai Központi Bank is bejelentette, hogy szépen lassan elzárja a pénzcsapot (felszámolja eszközvásárlási programját). A növekvő forrásköltségek miatt emelkednek a hitelkamatok, így lezárulhat a több éve tartó, a hitelezést erőteljesen fellendítő, olcsó hitelek korszaka. 

 

Ebben az évben már tapasztalható volt némi drágulás, igaz az MNB tartja a 0,9%-os, két éve mozdulatlan, rekord alacsony jegybanki alapkamat szintet.

 

A JTM szabály változása is azt a célt szolgálja, hogy a FIX kamatos (5+ éves kamatperiódus) jelzáloghiteleket preferálja, nem véletlenül. A növekvő ingatlanárak nagyobb összegű hitelfelvételt, a növekvő kamatok még magasabb havi törlesztőket indokolnak, emellett a JTM szabályban rögzített limitek szűkebb mozgásteret biztosítanak. Az ingatlanhoz jutás egyre szűkebb rétegnek lesz elérhető, aminek a kibővítésén segíthet az ingatlanárak esése és az állam által nyújtott támogatások bővítése, felvételi követelmények enyhítése.

 

  1. A magánszemélyek új ingatlan építésénél maximum 5 millió forintig a teljes 27%-os ÁFA visszaigénylésére jogosultak, a cégeknél korlátozás nélkül 5% ÁFA fizetés van érvényben, de mindez csak 2019 december 31-ig. 

 

Az adó-visszatérítési támogatás egyidejűleg és legfeljebb egy alkalommal, 2015. január 1-jén vagy azt követően kiállított számla alapján, de legkésőbb 2019. december 31-ig igényelhető. Amikor a hitelezés szigorításáról van szó, akkor az évek óta várva várt ingatlanár csökkenésnek a reménysugara körvonalazódik. Ha drágulnak a hitelek és szűkül a hitelt igénylők köre, akkor elviekben csökkenhet a kereslet.

 

Az ingatlanok árát viszont már nem csak a kereslet hajtja, hanem az anyagárak, a munkabérek és jövőre az ÁFA növekedése is.

 

Tény, ez leginkább az újépítésű ingatlanokra vonatkozik, viszont a további erőteljes áremelkedés átterelheti a fizetőképes keresletet és az állami támogatások felhasználóit a használt ingatlanok piacára.

 

  1. CSOK (családi otthonteremtési kedvezmény) és az ÁFA visszatérítés könnyítése, a nagycsaládosok hitelelengedési programja, a minősített fogyasztóbarát lakáshitel bevezetése. 

 

Az elmúlt években óriási összegekkel ösztönözte az állam az ingatlanvásárlást, és ez évről-évre tovább fokozódik.

 

Egyre szélesebb rétegnek juttat az állami támogatásokból, különönösen a nagycsaládosok kerültek előtérbe.

 

Eközben a bankok kamatfelárának és költségeinek limitálásával olcsóbbá, a hitelfelvétel egyszerűsítésével könnyebbé tette a lakáshitelhez jutást. Az ingatlanpiacon tapasztalható árrobbanás nagy részben az állami szubvencióknak köszönhető, amik azóta is folyamatosan bővülnek.

 

Természetesen a jövő bizonytalan. Például egy gazdasági válság hatással lenne az ingatlanpiacra is. Az MNB rákényszerülhet arra, hogy drasztikusan emelje a jegybanki alapkamatot, így a hitelek drágulása visszafoghatja a keresletet és eshetnek az ingatlanárak. Az állam dönthet úgy, hogy az ÁFA visszatérítés határidejét kitolja, viszont az egyéb szubvenciókat visszavonja, ami ugyancsak a keresletre lenne óriási hatással. Lehet elemezni a helyzetet, de egy ingatlan vásárlásnál, építésnél mégis a személyes preferencia a döntő. Mielőtt belevágna kérjen szakértői segítséget! QFS Kapcsolat