Érvek és tények, hogy most miért érdemes ingatlant vásárolni

A jövedelemmel rendelkező lakosság 90%-nak az ingatlanja a legértékesebb vagyontárgya. Emiatt különösen fontos kérdés, hogy az emberek milyen feltételekkel jutnak hozzá. Az ár mellett vizsgálni kell a támogatások kihasználásának lehetőségeit, és a lakáshitelek kondícióit. A hitelfelvétellel egy hosszútávú elköteleződés veszi kezdetét. A felelősségteljes döntés meghozatala előtt körültekintően kell eljárni, megvizsgálni az érveket és tényeket, hogy most miért érdemes ingatlant vásárolni.

Idén júniusban megjelent cikk szerint az ingatlanvásárlásnak 5 oka volt:

1. A JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) számítás szigorítása

2. Az albérleti díjak brutális növekedése

3. A hitelkamatok emelkedése 

4. Az ÁFA visszatérítés közelgő lejárati ideje

5. Az állami szubvenciók bővítése

Az elmúlt öt hónapban viszont jelentős változások történtek, így frissíteni kell a leírtakat, és megvizsgálni a jelenlegi helyzetet.

Az első érv a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) számítás szigorítása volt, amely 2018. október elsejével hatályba is lépett. A jogszabály lényege, hogy a kevesebb, mint 10 éves kamatperiódusú hiteleknél, a jövedelem arányában kisebb havi törlesztést engedélyez. Például a 3 évesnél a nettó jövedelmet 25%-ig, 400 ezer forintnál magasabb jövedelemnél 30%-ig lehet hitel törlesztővel beterhelni. A következő szigorítás 2019. július 1-jén lép életbe, amikor a 400 ezer forintot 500 ezer forintra emelik. Az intézkedés egyrészről sújtja az alacsony jövedelműeket, akik képtelenek albérletből saját ingatlanba költözni, másrészről igaz drágábbak, de biztonságosabbak és kiszámíthatóbbak a preferált fix kamatozású hitelek. Az MNB célja az, hogy a hitelfelvevők ne feltétlenül az árazás alapján döntsenek.

A második érv az albérleti díjak brutális növekedése volt, amiben lehetnek korrekciók, de nominálisan nem várható változás.

A harmadik érv a hitelkamatok további emelkedése, ami miatt lezárulhat a hitelezést fellendítő olcsó hitelek korszaka. Sokan ki akarják használni a jelenleg még alacsony kamattal kínált jelzáloghiteleket, viszont Magyarország gazdasága erősen túlfűtött.

Időszerű egy jegybanki alapkamat emelés, aminek a hatására jelentős drágulás várható. 

Ezért is szükséges a fix kamatozású hitelek felvételére irányuló kormányzati ösztönzés.

A negyedik érv az ÁFA visszatérítés közelgő lejárati ideje volt, aminek a magánszemélyekre vonatkozó része változatlan maradt.

Magánszemélyeknek az ÁFA visszatérítés 2019 december 31-vel továbbra is megszűnik, viszont a cégeknél 3 évvel kitolták az 5%-os kedvezményes lakásáfát. 

A kedvezményes adómérték azoknál az ingatlanoknál alkalmazható, amelyek 2018 november elseje előtt rendelkeztek építési engedéllyel, és amelyeket 2023 december 31-ig értékesítenek. Az “olcsóbban” megvásárolható ingatlanok köre így könnyen behatárolható, a kérdés már csak az, hogy a megnövekedett kereslet mennyivel fogja emelni ezeknek az árát.

Az ötödik érv az állami szubvenciók voltak, amelyek ugyancsak változáson mentek keresztül. A lakástakarékpénztárakat (LTP) rekord sebességgel elkaszálták, hogy legyen forrás a kedvezményes 3%-os CSOK hitelek kibővítésére. A családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) hitelrésze 2018. december elsejétől elérhetővé válik a kétgyermekeseknek is.

A családok az új építésű ingatlanok vásárlásánál, vagy építésénél két gyermek vállalása, vagy megléte esetén 10 millió forint, három gyermeknél pedig 15 millió forint kedvezményes, 3%-os hitel felvételére jogosultak. 

A vissza nem térítendő rész nem változik. Ezeknek az intézkedéseknek a hatására az állami támogatás nem 4-10 év múlva érezteti hatását, hanem a következő 1-2 évben, amivel tovább pörgetik az ingatlanpiacot.

Emellett a hitelezéshez és a nagycsaládosok támogatásához kapcsolódik, hogy

minden család igényelhet 1 millió forintos jelzáloghitel-kedvezményt, akiknél 2018. január elseje után megszületik minimum a harmadik gyermek. 

A 2018 előtt felvett jelzáloghitelek esetében a kormányrendelet vonatkozik a szabadfelhasználású és lakáscélú hitelekre is, a később felvett hiteleknél csak az utóbbira. Ez az intézkedés viszonylag kis kört érint, így nincs nagy hatással az ingatlanárakra, de az irány egyértelmű. Minden eszközzel ösztönözni a hitelfelvételt és az ingatlanvásárlást.

Összegezve: Ami tény, hogy 2018 szeptemberében a háztartások összesen 35%-kal több hitelt vettek fel, mint egy évvel korábban és az ingatlanárak is töretlenül emelkednek. Ez várhatóan a következő időszakban sem fog változni a CSOK hitelek kibővítése és a kedvezményes lakásáfás ingatlanok keresletének növekedése miatt. Ha a gazdasági környezet kikényszeríti a jegybanki alapkamat emelést, akkor drágulnak a hitelek és az visszafoghatja a hitelezést, így az ingatlanpiaci keresletet. Viszont ez az intézkedés nem lesz hatással a CSOK hitelekre és a 27%-os normál ÁFA is visszatér, így

minimális az esélye, hogy a közeljövőben csökkennek az ingatlanárak.

A június óta történt változások ellenére, vagy inkább pont azok miatt még mindig az látszik, hogy most érdemes ingatlant vásárolni. Természetesen a jövő még mindig bizonytalan és az érvek egy része csak feltételezés, de érdemes mérlegelni. Ha segítségre van szüksége, mert felelősségteljes döntést kíván hozni, forduljon hozzám bizalommal! QFS Kapcsolat