Fordulat az ingatlanpiacon? Trendek, árváltozások, vélemények… összefoglalás, írott verzió
2017-05-18
Diagnózis: A régi hitelek felülvizsgálata javallott, éves több százezres költségcsökkentés céljából
2017-06-13
A köznapi nevén lakáslottónak nevezett Nemzeti Otthonteremtési Közösség (NOK) konstrukciója, állami támogatást ígér az otthonra vágyó családoknak. Természetesen rendkívüli módon felkeltette az érdeklődésemet, és mélyrehatóan elkezdtem vizsgálni ezt az új, pénzügyi szuper-produktumot (korábbi írásom a témában).
Az interneten fellelhető információk átnézése után, felkerestem az első ilyen közösséget elindító Central NOK Szervező Zrt, Váci úton található irodáját, ahol mint ügyfél érdeklődtem, és érdekes tapasztalatokkal lettem gazdagabb.
Mielőtt leírnám ezeket, és elkezdenék számolni, nézzük meg a piaci körülményeket, és az előzményeket.
1. Ingatlanpiaci helyzet Magyarországon, ingatlanárak, trendek:
A NOK újépítésű lakóingatlanok finanszírozására használható fel, amiből következik, hogy vizsgálni kell az ingatlanpiaci trendeket, és az árak alakulását. Korábbi blogbejegyzéseimből kiderül, hogy az ingatlanárak töretlenül emelkednek, és várhatóan ez a tendencia, a jövőben sem fog változni. A fővárosban és a megyeszékhelyeken most is nagy kihívás 20 millió forint alatt újépítésű ingatlanhoz jutni. Mi lesz átlag 9 év múlva? Ezt senki nem tudja. Ha bedől úgy az ingatlanpiac, mint 2008 után, elegendő lehet az összeg egy újépítésű ingatlan vásárlásához. Akkor már csak az időzítésen múlik, hogy pont akkor megtörténik-e a kifizetés.
2. Egyéb lakáselőtakarékossági megoldások (lakástakarékpénztár, önsegélyező pénztár):
A NOK megjelenése, és esetleges sikere leginkább a konkurenciára, a lakástakarékpénztárakra (LTP) lesz hatással. Két oldalról torpedózza meg az LTP-ket a NOK. Egyrészről kétséges, hogy a NOK jelentős befizetési kötelezettségei mellett marad szabad jövedelme a takarékoskodónak az LTP-re. Másrészről ha marad, akkor sem érdemes elkezdeni, mert ha be akarja forgatni a NOK-ba az LTP-ben felhalmozott összeget, az állami támogatást levonják a NOK állami támogatásából.
Tény, hogy sok kritika érte, általam is, az LTP-ket (ITT, és ITT), de kétségtelen, hogy jobb megoldást nyújt, hitellel kombinálva, mint az új termék. Ez a kijelentésem két esetben nem valós. Ha jelentős tőkével rendelkezik az érdeklődő, és csak megforgatja az ingatlanvásárlásra szánt sokmillió forintját, vagy ha szerencséje lesz az évek során. Igen, ez a konstrukció nehezen tervezhető, de erről később. Az önsegélyező pénztárakra (ÖSP) annyiban lesz hatása, hogy mivel nem hitelből történik a finanszírozás, így azt az évenkénti közel százezres adókedvezményt sem tudják kihasználni az ügyfelek. Az összehasonlításból nehezen hagyható ki a lakáscélú jelzáloghitelek vizsgálata. Az utóbbi években (újra) jelentősen támogatva volt a banki finanszírozás. Ellepték az olcsó hitelek a pénzpiacot, ami felpörgette az ingatlanpiacot is. Ezen okokból, sok esetben még akkor is érdemes felvenni hitelt, ha a vásárláshoz szükséges teljes tőkével rendelkezik a vevő (részletek: ITT). A NOK nem tud konkurenciája lenni ennek az olcsó finanszírozásnak (leginkább, ha az állami támogatásokat, adókedvezményeket is beleszámoljuk). A hosszú kamatperiódusokkal a kiszámíthatóság javult, egy hitel tervezhető, és azonnal hozzáférhető. Ez azért is érdekes, mert ha például valaki albérletben lakik, fontos számára hogy ne fizessen a magas albérleti díjak mellett még havi törlesztést is.
3. A fogyasztói csoportok a múltban:
Éveken keresztül szedték áldozatait, a fogyasztói csoportoknak hívott, álbanki finanszírozást igérő, közösségi csoportosulások. Több esetben vizsgálták a bíróságok, a Gazdasági Versenyhivatal, a Fogyasztóvédelmi Felügyelőség, és az akkori PSZÁF, a mai MNB ezeknek a közösségeknek a működését, mert rengeteg panasz érkezett a szerződőktől. „A fogyasztói csoporttal kötött szerződés a jóerkölcsbe ütközik és ennek okán semmisnek minősül. A fogyasztói csoportok működése hasonlóságot mutat a pilótajáték elvén működő szerződésekhez, az ilyen szerződéseket pedig a Kúria már korábban több eseti döntésében semmisnek mondotta ki.”- olvasható a bírósági érvelés a napi.hu-n. Külön kiemelendő az a rész, hogy pilótajátékokhoz hasonlítja a bíróság a fogyasztói csoportok működését.
4. Az állam alternatív, kifogásolható intézkedései:
A pilótajáték vagy piramisjáték szervezése Magyarországon bűntett, mégis vannak az állam által működtetett, vagy támogatott szerveződések, melyeknek ez az alapja. Az első, és az egyik legrégebbi, globálisan működő piramisjáték a felosztó-kirovó nyugdíjrendszer, amelynek a veszélyeire már állami szinten figyelmeztetnek. A most startoló NOK szabályozása igaz szigorú, és állami támogatás igényelhető rá, de a hasonlóság egyértelmű, és a veszélyei is jelentősek.
5. A NOK:
Röviden a NOK egy, az otthonteremtést szolgáló, új közösségi finanszírozás, amihez az állam 30%-os állami támogatással, de évente maximum 300.000,-Ft-tal járul hozzá. Tartamát tekintve van 120, illetve 180 hónapos konstrukció. Ennek a kamatmentes előgondoskodásnak egy új lakóingatlanhoz jutás a célja. A szerződéskötés előtt, és a kiválasztást követően a tagjelölt fizetőképességét vizsgálják. A tartam lejárata előtt kétféleképpen van lehetőség ingatlancélú felhasználásra felvenni az összeget. Egyrészről a 120 hónapos konstrukcióban 24 hónap után, a 180 hónaposnál 36 hónap után, minden negyedévben a futamidő végéig, kiválasztásra kerül sor. Ez egy véletlenszerű sorsolás, ahol a teljes támogatott szerződéses értéket a kiválasztott tag megkapja, amit egy éven belül új ingatlanra kell fordítania. A másik felvételi lehetőség a licitálás, amikor a futamidő végéig esedékes befizetéseket egyösszegben teljesíti a licitáló, ezzel előrehozhatja a teljes támogatott összeg kifizetését. A költségeket tekintve vannak egyszeri (regisztrációs díj), és havi (szervezési díj, hitelfedezeti életbiztosítás díja, vagyonbiztosítás díja) kiadások (részletek: ITT).
Mindezt számokban:
Tételezzük fel, hogy egy budapesti fiatal szeretne a jövőben egy közel húsz milliós, újépítésű ingatlant vásárolni, nincs önereje, és keresi a lehetőségeket. Ha teheti, a maximum állami támogatást akarja kihasználni, és ezt figyelembe véve a legmagasabb összeghez akar hozzájutni. Megkapja a tájékoztatást, és a 180 hónapos 19,5M forintos Támogatott Szerződéses Értékű szerződést választja. Tisztában van vele, hogy 3 és 15 év között bármikor kisorsolhatják, de még otthon lakik, nem probléma, hogy a költözést nem tudja megtervezni.
A termék tarifái:
Futamidő: 180 hónap
Szerződéses érték (SZÉ): 15.000.000,-Ft
Regisztrációs díj (SZÉ 1%-a, egyszeri): 150.000,-Ft
Havi alaprészlet (SZÉ/futamidő): 83.333,-Ft
Szervezési díj (SZÉ 0,1%-a, havonta): 15.000,-Ft
Hitelfedezeti életbiztosítás díja (SZÉ 0,02%-s, havonta): 3.000,-Ft
Állami támogatás (30%, de maximum 300.000,-Ft/év, egyszeri): 4.500.000,-Ft
Támogatott szerződéses érték (SZÉ + ÁT): 19.500.000,-Ft
Összesített havi részletbefizetés (alaprészlet + szervezési díj + életbiztosítás): 101.333,-Ft
Hogy az ügyfél jól jár-e, csak a szerencsén múlik. Ha három év múlva a sorsoláson nyertes lesz, a fizetőképessége megfelelő, és egy éven belül talál magának az igényeinek megfelelő újépítésű lakást, akkor egyértelmű nyertese lesz az ügyletnek.
Ha az átlag időtartamot nézzük, ami ebben az esetben 9 év, akkor, ha nem sokkal is, már az egyéb előgondoskodási megoldások nyernek. A lakástakarékpénztárak a legrövidebb futamidőnél (ami 4 év) érik el a legmagasabb éves hozamot, ezért nem javaslom 9 évre, de összehasonlításra jó lesz.
A 101.333,-Ft havi díjból 5 Fundamenta LTP szerződést lehet indítani, aminek a megtakarítási összege 9 év után 14.577.075,-Ft. Tény, ehhez szükség van négy közeli hozzátartozóra, és a maradék közel 5.000.000,-Ft-ot kedvezményes hitelből kell finanszíroznia. A kedvezményes hitelnek a havi törlesztője a következő 6 évben közel 83.000,-Ft lenne havonta. Ha fizetnek az adósok SZJA-t, akkor még adókedvezményre is jogosultak lehetnek, ami akár 100.000,-Ft is lehet évente, de ezzel most nem számolok.
A NOK havi törlesztésének az összege, életbiztosítás kivételével az összes költséggel: 17.849.940,-Ft
Lakástakarékpénztár havi törlesztésének az összege az összes költséggel: 17.357.000,-Ft
Ha maximum időtartamot nézzük, és annyira szerencsétlen helyzetbe kerül az előtakarékoskodó, hogy csak 15 év múlva jut hozzá az ingatlanjához, akkor ha nem is vesztes, de jól nem járt.
Kifizet 15 év alatt az életbiztosítással is kalkulálva 18.389.940,-Ft-ot, hogy kapjon 19.500.000,-Ft-ot állami támogatással együtt. A lekötetlen bankbetéten kívül nem tudok olyan megtakarítást, ami ne lenne jobb. Ha jelenértéket is számolunk, akkor rendkívül veszteséges konstrukcióról van szó, és nem számoltam a 15 éves lakhatási költségekkel sem.
Összegezve: Ez a termék nem tervezhető, és biztosan annak éri meg, aki amúgy is rendelkezik jelentős tőkével, és tud licitálni. A felhasználást, és a részleteket tekintve rendkívül kötött. A megtakarítás jövedelmezősége a szerencsén múlik. Nincsenek mentőővek, ha a tagnak megváltozik az életkörülménye jelentős veszteségeket szenvedhet. A piaci körülményekhez egyáltalán nem tud alkalmazkodni. A rugalmatlanságot nem kompenzálja az állami támogatás, amelyet még a magas költségek is megnyírbálnak. A termék éves nyeresége minimális, ami több, mint az ügyfél által fizetett hitel kamata, de jóval kevesebb, mint a legtöbb megtakarítás éves hozama.
Sok jót nem tudok írni erről a termékről, pedig igyekeztem minden szempontot megvizsgálni. A cégvezetővel készített interjú után bizakodva ugrottam bele a témába, és személyesen is meglátogattam a Central NOK Szervező Zrt, Váci úton található irodáját. Később kiderült én voltam az egyik első érdeklődő. Ügyfélként, és laikusként leülve az ügyintézőhöz feltettem pár kérdést, teljesen hétköznapian, amikre nem igazán tudott egyértelmű válaszokat adni. A termék kötöttségéhez képest nem tudott tényszerű számításokkal szolgálni, ahogy arra sem tudtak válaszolni, hogy ha rendelkezek LTP-kel, akkor miként használhatom fel az addig összegyűjtött pénzeimet. Végezetül beállított egy TV stáb, aki felvette, ahogy beszélgetnek az első érdeklődővel, tehát velem. Kifelé megkérdezték tőlem, hogy tervezem-e új ingatlan vásárlását. és ha igen, mikor (?), amire csak annyit tudtam mondani… Pont erre a kérdésemre nem kaptam választ! QFS Kapcsolat
Jogi nyilatkozat
A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.
Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés alkalmasságát vagy megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával!
Az előbb írtakra tekintettel az előadás szervezője, az oldal üzemeltetője, szerkesztői, és szerzői valamint előadói kizárják mindennemű felelősségüket az oldalon esetleg megjelenő információra vagy adatra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért vagy költségért.