Fordulat az ingatlanpiacon? Trendek, árváltozások, vélemények… QFS VideóBlog S01E06
2017-05-16
Találó a lakáslottó, milliós csalódás várható
2017-05-29
Ez a poszt több mint fél éves. A benne szereplő információk elavultak lehetnek!
Olcsó forinthitelek, CSOK, jelentős béremelkedés, a lakossági megtakarítási hajlandóság növekedése, az alacsony kamatszintek, a turizmus fellendülésével, az interneten foglalható szálláshelyek számának növekedése (Airbnb, booking.com, Szallas.hu), a globális gazdasági fellendülés, és még sokáig sorolhatnám, hogy miért lett hihetetlenül vonzó az ingatlanvásárlás. A magyar családok legértékesebb vagyontárgya az ingatlanjuk, ezért egyértelmű, hogy felelősségteljes, körültekintő döntést akarnak hozni. Fokozottan nehéz az elhatározás, ha külső finanszírozást, például banki hitelt vesznek igénybe. Tapasztalatom szerint, ez az esetek 90%-ában elkerülhetetlen.
Az ingatlan árrobbanástól volt hosszú időn keresztül hangos a sajtó, így a mérlegelésnél előtérbe kerül az időzítés. Csorba Dániellel másfél éve működök együtt, és időközönként megkérem, hogy ossza meg velem, és olvasóimmal, hogy véleménye szerint mi várható a következő pár évben (Csorba Dánielről részletesen ITT olvashat). Régóta monitoringozza az ingatlanpiacot, és sokszor segített az eligazodásban. A múlt héten készítettem vele egy interjút, amit teljes hosszában feltettem a QFS YouTube csatornájára, amiről most egy összefoglalót olvashatnak.
„Jelenleg egyre több új építésű ingatlan van Budapesten. Például a 9. kerület rehabilitációs részében, utcánként 2-3 építkezéssel is találkozhatunk. Megkésve bár, de kezd reagálni az építőipar a keresletre. Ami megnehezíti a helyzetet, hogy hiány van szakemberből. Sokan külföldön, leginkább Nyugat-Európában dolgoznak. Ennek a következménye, hogy lassabban épülnek az ingatlanok, drágább négyzetméteráron, talán rosszabb minőségben is. A megfelelő szakembert meg kell fizetni, amit az árban probálnak kompenzálni.”
Milyen hatással van, az újépítésű ingatlanok megnövekedett kínálatának, a használt lakás piacra?
„Az elmúlt két évben, évenként kb 130 ezer ingatlant adtak el, és nem gondolom, hogy ez a szám növekedne. Inkább az arányok változhatnak az újépítésűek javára, ennek egyik oka lehet a CSOK is. A keresletcsökkenés nem feltétlenül árcsökkenésben fog megnyilvánulni, hanem a további árnövekedés ütemének a csökkenésében. Ennek mértéke a területi sajátosságoktól, az elhelyezkedéstől is függ, hiszen ahol sok az építkezés, ott enyhébb lehet az áremelkedés. További fontos tényező a piac likvidítása. Például Budaőrsön a recesszió idején is megtartották az értéküket az ingatlanok. Ilyen Sopron is, ahol még albérleteket sem lehet találni, mert akkora a kereslet. Likvid piacról, a főváros és az agglomeráción kívül, leginkább olyan településeknél beszélünk, ahol van valami ipari termelés, gyárak, vagy nagyobb külföldi cégek költöznek oda. Ilyen húzóág a Csepel-sziget környékén, a logisztika, és ilyen példa Szigetszentmiklós. Ezeken a helyeken van bőven munkahely, a dolgozóknak biztosítani kell a lakhatást, így nagyobbak a tranzakciószámok is.”
Érdemes várni az árcsökkenésre, vagy nem szabad tovább halogatni az ingatlanvásárlást?
„Ha valaki ingatlant akar venni, akkor olyan családi helyzet miatt teszi, ami megoldásra vár. Ez elsősorban nem gazdasági történet. Az ár jövőbeni alakulásától nem tenném függővé a vásárlást. Minimális szinten kell, hogy súlya legyen ennek a kérdésnek. Ha valaki eladni akar, akkor már más a helyzet, de ez mindenképpen elemzést kíván. Amiről eddig beszéltünk leginkább a nagyvárosokra jellemzők. A kisebb településeken, például Északkelet-Magyarországon, minimális az eladás, ezért nincs áremelkedés. Ahol viszont az elmúlt években volt drágulás, az emberek sokszor panaszkodnak, hogy pár éve nagyon olcsón adták el az ingatlanukat. Az eladók 90%-a egy másik ingatlanvásárlás miatt értékesít, így kevésbé lényeges az árszínvonal, hiszen ugyanazon piacon fogja azt a pénzt elkölteni, gyakorlatilag átkonvertálta az egyik ingatlant a másiká. A készpénz csak segített a tranzakció lebonyolításában, ezért nem javaslom, hogy várjanak az értékesítéssel. Ez alól kivétel, ha befektetésről van szó, mert akkor egyéb számítások is szükségesek.”
Elterjedt, hogy csökkenek az árak az ingatlanpiacon. Ez igaz?
„Nem érdemes a médiumokból venni az értesüléseinket, mert sokszor ugyanarról ellentétes hírek jelennek meg. Inkább a KSH negyedéves jelentéseire érdemes hagyatkozni. Budapesten az a tendencia, hogy kiköltöznek az agglomerációba az emberek, amiben az ingatlanárak is segítenek. Budapesten a 40-60m2-es tégla, de leginkább a panellakásoknak nagyon magas a négyzetméter ára, miközben az igen nagy kiterjedésű agglomerációban, így egy-egy településen, a szórás miatt, a kereslet nem növekszik nagy mértékben. A nagyobb családi házak négyzetméter ára alacsonyabb, így minőségi váltásra van lehetőség.”
Amióta ezt az interjút kiraktam, több kérdés is felmerült a témában, különböző fórumokon. Bemásolom az egyiket:
„Érdekes cikk! Várhatóan hány év múlva lesz vége az ingatlanlufinak? Mikor lesz az a pont, amikor már nem tudnak hová nőni az árak, és leértékelődés kezdődik a túlkínálat miatt? Ez nem volt egyértelmű.”
Beszéltem erről a témáról több szakemberrel, alátámasztották az én laikus válaszomat:
„Örülök, hogy tetszett! Az interjúnak ez is volt az egyik konklúziója, amit még én vetettem fel, hogy árcsökkenés nem várható. Vidéken igen, de Budapesten, és a nagyvárosokban nem. Sőt, inkább enyhe árnövekedés még mindig van a piacban. Természetesen ez egy átlag. Vannak olyan részek, ahol erőteljesebb marad (de nem olyan mértékű, mint az elmúlt két évben), és vannak, ahol csak enyhe emelkedések. Én nem látok még ingatlanlufit jópár évig, hiszen a 2008-as válságtól induló 2014-ig tartó árcsökkenés, majd stagnálás olyan mértékű volt, hogy ha reálhozammal számolunk, akkor kb tavaly érte utól magát. Ami érdekes lehet az a népességcsökkenés, ami a keresletet rendkívül csökkenteni fogja, de ez még sok-sok év. A korábbi interjúkat is elolvashatod a linkeken, a témához kapcsolódnak. Azt is hozzá kell tennem, hogy nem vagyok a téma szakértője, és mindez „csak” prognosztizálás.”
Mégegyszer köszönöm Csorba Dánielnek a közreműködést! Ha bármilyen kérdés felmerülne, kérem forduljanak hozzàm bizalommal. QFS Kapcsolat